七月初的上海,梅雨刚歇,又迎来炎热。
巨鹿路连片的石库门弄堂里,墙根的青苔绿得发暗。
斑驳的石库门头上,不少已经贴上了市政府的动迁告知单。
陈学兵和市建交委的黄主任——也兼着市旧区改造工作领导小组成员,在石板路上行走,身后跟着一群人。
“这片177个单元里,有六成以上的门头、砖木结构都保存完好,这些风格我们都会保持原样。”陈学兵在一扇雕花石库门前站定,“关于我们「留皮去胆」和文物局「留皮留骨」的两种方案,我们花了一年多的时间,才取
得了一个大家都满意的结果。”
黄主任缓缓点头。
刚才过来的一路上,陈学兵从日本请来的专家团队已经详细讲述了改造方案:微型盾构分段掘进,全程布设光纤沉降监测点,将周边老建筑的沉降量控制在3毫米以内。
外立面原样修复,内部梁柱加固,地下空间全靠暗挖作业。
东京丸之内的百年建筑地下改造用的也是同工艺,并没有出现过结构损伤。
黄主任伸手敲了敲厚实的青砖,道:“技术上你们是专业的,市文物局那边看过方案,也认可了你们的加固思路。但实话说,我心里有两个疙瘩,一是动迁进度,静安卢湾两区各算各的账,居民诉求也杂,原定两年的周期都
怕打不住,二是我听说,你们原先谈的好几家合作房企都撤了?真要是资金跟不上,半拉子工程搁在市中心,我们没法跟市里交代。”
陈学兵笑了起来:“黄主任这话说到点子上了,今天我找您过来现场,就是商量这件事。”
“怎么?”黄主任神色凝了凝:“真有困难?”
“困难?”陈学兵又笑:“困难倒没有,我是打算把原有征地方案改一改,把拆迁周期缩短到9-12个月以内。
“9-12个月?”黄主任一听就摇头:“不可能,不可能,陈总...你说这话,还是没在上海本地干过项目,对本地动迁不了解。”
这些上海的老爷叔,老阿姨,是这么好摆弄的?
人家不仅能计较,眼界还高得很。
黄主任还在思考怎么跟陈学兵讲清楚困难。
陈学兵却干脆开口道:“我们打算增加10亿拆迁补助金。”
“10亿补助金?”黄主任脚步一顿,完全没料到这一层,“你们合作方都撤了,还能多拿十亿出来?”
“合作方撤了就撤了,正好,我打算自己来做。”陈学兵语气平稳却分量十足:“我们打算用「股安建设+长征信托」的模式来做——股安出劣后级资金,长征信托对接银行理财资金和民间募资做优先级,资金全部在我们体系
内闭环,不用外部合作方掺合,原计划的50亿征地垫资,我们一分不少,另外再追加10亿专项拆迁补助金,总共60亿,签约后十个工作日内就全额打进旧改办的专用监管账户,专款专用。”
所有人的脚步都停下了,弄堂里静了几秒,只有蝉鸣还在响。
“这个项目,后续投入可不小啊,不止眼前的动拆,还有之后的购地款,一百几十亿的投入,你们一家拿得下来?现在信托行情可不好,银行的理财渠道资金大家都在抢,不是想拿就拿得下来的,即使是你们长征...恐怕也困
难。”
上海的厅级干部,多少都是懂点金融的,黄主任听到信托二字就感觉不太把稳。
去年房价大幅上涨,房地产企业上马的项目太多了,结果正好遇到央行加息和银行准备金率接连上调,全国房价还跌,很多项目都被迫停工了。
大家都在找米下锅。
如今只要是房企能接触到的资金渠道,哪个不是门庭若市?
长征现在才去成立信托项目募资,能募到几个钱?
若陈学兵摆出首富姿态,说要拿一笔自有资金出来做这个项目,那他还能信几分。
信托募资?不可能。
陈学兵听到这话,心里难免有些感慨。
金融圈更新太快,一代版本一代神,市场已经快把长征给忘了啊。
长征这大半年在国际市场上逐渐有了威名,但在国内市场没什么动作,似乎逐渐转向了一个国际经济调研机构。
而上海金融圈里这一年活跃的,是公募转私募的明星基金经理新产品,还有华夏、嘉实、平安、中海、中泰这种天天在本地跑项目、蹲银行、和企业打成一片的机构,长征大半年没怎么在上海本地圈子露过面,或许在黄主任
这种见过了若干沉浮的上海干部认知里,大半年不露面,客户和银行关系早就凉了。
不过他们不知道,长征这样一个在股市高点撤出,没有受下跌行情一丝一毫影响的机构,一个从没有让投资人赔过钱的机构,对众多望眼欲穿的投资人来说意味着什么。
“黄主任,募资的事情你不用担心,我们有自己的全套募资渠道,不论是现在的六十亿还是将来的一百几十亿,对我们来说,都不算什么。”
陈学兵背着手轻飘飘一句话,堵住了黄主任的话口。
黄主任有些犹疑,但也没再说什么。
毕竟是首富啊。
上海同意与陈学兵合作这个超级项目,不就是看中陈学兵的资金兜底能力么。
陈学兵继续说道:“我们这十个亿,会专门用作提前签约奖励、过渡安置补贴,居民只要早签约、早搬离,除了正常的动迁补偿,还能拿到额外几十万每户的现金奖励,不用耗着等涨价。我相信只要资金到位、政策统一,一
年之内动迁签约率就能达到95%以上,比原定的周期压缩一半,争取世博会召开前完成净地交付。”
黄主任摸着下巴沉吟,他当然懂这里的好处。
动迁快,不仅民生口碑好,更是实打实的政绩,赶上十一五旧改收官,两区的考核表都能添上浓墨重彩的一笔。
但他更清楚,企业不会白加钱,这也是他未表现出过多激动的原因。
“提速是好事,但你们平白多掏10亿,还要提前一年垫完全部资金,总不能没条件吧?”
黄主任说着看向陈学兵,笑容里带着老机关的通透:“直说吧,有什么条件?"
他问出这句话,就做好了拒绝的准备。
如果陈学兵想降低拿地价,或者借此修改石库门的修缮方式,更甚者想拆了石库门修别的,那根本不可能。
陈学兵却说出了一个让他意外的条件:“我只希望能把建设周期缩短,这个商业规划,我们是去年做的,这个规划在我们整个品牌战略当中占有非常重要的位置,原定是从去年开始两年征地,09年动工建设,结果各部门的审
核拖了我们一年多,现在我们要让规划按期进行,就只能拿十亿来补贴了。”
时间确实是有点来不及了。
再等下去,上海房价要猛涨了。
四万亿出台以后贵,世博会召开以后,更贵。
但这个理由,让黄主任听得都咋舌。
首富的思路...果真和常人如此不一样吗?
什么品牌战略,能值十个亿?
这么大个项目做下来,这么多钱花进去,能赚到十亿吗?
但人家真愿意掏钱,他也不好说什么了。
“你们真掏十个亿的补贴...那明年交地应该是没问题的。”黄主任肯定了一句,随即想起一个问题:“那我们原先达成的「两年平均地价结算」,怎么办?”
陈学兵听到这个核心问题,不可察觉地笑了笑,随后立刻恢复了平静神色说道:
“原先的两年结算方式,是当初我们和市政府共担周期风险的约定,也是给八家合作方的一颗安心丸,毕竟去年地价比较高嘛,今年的下跌行情也证明了我们的担忧也是对的。现在合作方也退了,我们又全额垫资,承担全部
资金压力,也愿意给政府托底缩短征地周期,那么地价...自然要按当前的市场评估价作为结算底价。”
黄主任一听,立马道:“现在的地价,可是低位啊。”
按去年的行情,巨鹿路的石库门和南京西路的6万平商业地块,能值130亿往上。
可去年地产商都在抢上海的地,地王争夺十分激烈,而今年大宗地块拍卖行情低迷,起拍价和成交价差距并不大,这两块地按照当前价格评估,还能值多少?
90亿?
差不多就这个样子了。
要按这个价格出售,市里入账可就不多了。
陈学兵的50亿首期征地款可不是随便说出来的,市里征地的成本大概就这么多,这个项目本来就是计划之外,市里是不会为征地准备一笔预算的。
但陈学兵听到这话,有些奇怪地看了黄主任一眼,反问道:“那依您的意思,应该以什么时候的结算价为准?总不可能明年交地,还把后年的地价周期也拿出来结算吧?那要不然这样,你们约定个时间,只要在交地周期之内
就行,我们就按约定时间的现行价结算。”
黄主任也没话说了。
人家这话确实有道理,甚至可以说是商业准则,什么时候买的地,就该以什么时候的价格结算。
只是...去年市里答应这个项目的时候,是在当时的高价位上考量,才顺利通过了项目。
那现在,人家方案也做了,文物局审核也过了,花了一大笔钱进去,现在还愿意补贴10个亿征地,难不成这个时候说不卖了?
可让他约定一个时间,他也不敢乱说。
他没这个权力。
世博会明年五月在上海召开,上海房价可能有一波涨价预期,这大家都知道。
但这个预期,当初02年申博成功的时候就已经涨过一轮了,召开只是相当于股市里的利好落地,到时候还能不能再涨,还真不好说。
万一明年的行情比现在还差,人家本来要以现行价结算,他把结算周期推后了,市里吃了亏,国有资产流失,算谁的?
国有资产不是不能降价,但遵照商业规律则可,若有人影响了周期,则不可。
“这个事...我们说了不算,还得请示一下领导。”黄主任为难道。
这个回答完全在陈学兵意料之中。
陈学兵点头笑道:“这是自然,不过我也不是有意要占什么便宜,只是为了商业计划顺利推进而已,这十个亿,也不一定要完全补贴给业主嘛,现在地产下行,金融、外贸也在受影响,很多市民都看得到趋势,只要市里沟通
到位,愿意以去年同期政策征地,我看也不是不能商量。”
黄主任心里动了动。
意思是...这10个亿,市里可以灵活动用?
但是这种补贴,是不能这么描述的。
他想了想,微微颔首道:“陈总这份担当,我代表旧改办先表个态,我们是肯定支持的,不过我实话说啊,动迁是个系统工程,光靠现金奖励撬动所有问题,比如有的老住户要实物安置托底,有的困难家庭需要就业帮扶,
两区交界的市政管线、风貌区的日常管护,还有历史遗留的产权纠纷调解,零零碎碎都是开支。这笔钱要是定为‘居民签约奖励,很多该花的钱就走不了账,反而耽误拆迁。我的想法是...把口径改为旧改综合统筹资金,只要是
围绕着这个项目转的民生、配套、安置事项,都能从里面列支,我们调度起来灵活,动迁节奏才能真正提上去。”
旧改综合统筹资金,这又是一个新的说法了。
听起来比较灵活,调度权也还在市建设部门手里,不需要跟两个区协商。
“嗯...旧改综合统筹资金。”陈学兵似认真思考了一番,笑道:“黄主任的想法我认为合理,这十个亿,总归是用在动迁和居民安置上,具体怎么分配效率最高,还是市里统筹更专业,那就按主任的意思,只要能达到按期交
地的目标,我们举双手赞成。”
“好,我去跟市里说。”黄主任这话底气足了不少。
陈学兵心里一阵畅快,但并未过于惊喜。
今天他实则准备了两套杀手锏,这十亿只是其中一套。
另一套杀手锏,是时间。
如今的地价绝对没到最低,等到九月次贷金融危机彻底爆发,才是真正的寒冬。
也许90亿都不是最低,85亿,或者80亿才是最低价。
不过这个寒冬对房地产来说很短,因为四万亿计划随后就会出台,而他可以卡住其中那点短短的时间。
只要把征地周期成功缩短至明年,就算市里不答应以现价结算,或者要以明年交地时的价格结算,等金融危机到来,市里看不到短期内上涨的希望的情况下,他随时可以找市里,以此时提出的地价来“优惠结算”,改变最终结
算条件。
跟政府博弈,是吃不到鱼尾的,非要卡在9-10月的最低价结算,只能留下一些怨恨与责任。
而当前的价格与最低价间的差价,加上这10个亿拆迁补助,是他留给政府的一段鱼身。
一行人从巷子里出来,黄主任握着陈学兵的手感慨道:“陈总,到底是和你们这样有实力的公司合作爽快啊,在现在的情况下,不仅没有停下来观望行情,还愿意拿出一大笔钱来确保项目进度,这难能可贵。只要你们这个项
目做得好,确实改观了SH市中心的形象,我相信,以后有这样的改造项目,你们一定会在市政府的首选合作名单里。”
“我也坚信。”陈学兵微笑,“我这个人是言出必行,这次项目,很多地产同行因为行情的原因而退出了,我们反而更不能放弃,我们要让市政府看到,也要让全体同行看到,我们股安说要做的项目,无论在什么情况下,都会
成功。”
“哈哈,那就祝股安与长征募资顺利了。”
“这是自然,给我半个月的时间,我们会给市里一个满分答案。”