付言前世是系统地学习金融学的,也算是在资本市场里摸爬滚打了大半辈子的。而这一世虽然换了赛道,学了互联网,可最后绕了一大圈还是又重新回到了金融投资的轨道上。
两世为人都是搞金融的,按理说对商业的理解应该比绝大多数人都深刻了。
但有一个问题,他至今没想明白——
那就是为什么有些人只想在股市里捞一把就撒?
从来不能安安稳稳地把公司经营好,赚更长远的钱呢?
此刻付言坐在滨江花园的书房里,面前摊着章繁给的那份房地产企业资料,脑子里却想着这些有的没的。
想了半天,他得出了一个结论——
多半是因为这年月经济发展太快了,证券交易体系又存在不少弊端,导致“赚快钱”的诱惑远远大于“赚该赚的钱”。一家正规的大公司老老实实经营十年,可能也就才赚个几亿。但如果在资本市场上包装上市,再搞几个概念炒
作一番,不出三个月市值就能翻几十倍。
你说那些老板是蠢吗?
不是。
他们精得很。
只是精的方向不一样——他们精在怎么把“故事”讲得更好听,而不是怎么把“产品”做得更好。
2006-2009年前后,华夏房地产市场正处于一个野蛮生长的黄金期。城镇化率快速攀升,房价一路飙涨,土地财政成为地方政府的命脉。在这种大环境下,房地产企业的扩张速度令人瞠目结舌——一个注册资本一千万的公
司,就敢去干十个亿的项目。对外宣称的时候,十个亿的项目还能被他们吹成上百亿的规模。企业大不大,价值高不高,资产优不优良,全凭他们的一张嘴。这种“吹牛皮不上税”的行业生态,在现下的房地产圈几乎是公开的秘
密
付言翻着手里的资料,越看越觉得有意思。
章繁给他的这份资料,是当下国内比较知名的、规模较大的全国性房地产企业简介。每家公司的注册资本、主要项目,年销售额、土地储备,都列得清清楚楚。
但这些只是“明面上”的东西。
真正有意思的,是付言另外掌握的一份“暗线”报告-
作为大型央企的负责人,马书佟掌握的信息量,远超普通人的想象。他给付言的这些资料,不是什么机密文件,而是行业监管部门内部的一些核查数据和风险评估报告。
两份资料一核对——
付言倒吸了一口凉气。
还真有不少“知名大公司”是有非常严重问题的。
有的企业号称年销售额几十亿,但利润薄得像纸,净利润率连5%都不到,全靠高杠杆硬撑。一旦资金链断裂,就是灭顶之灾。
还有的企业更离谱,初始注册资本和实际到位的资金完全对不上,项目报建的手续存在大量瑕疵,所谓的“土地储备”很多只是签了意向协议、连土地出让金都没交的“纸上谈兵”。
付言把这些问题公司的名字——圈了出来,然后用红笔在旁边标注了风险等级。
“这帮人啊......”他摇了摇头,嘴角露出一丝苦笑。
一千万的公司干十亿的项目,对外吹成一百亿一
这不是做生意,这是变魔术,是“夜郎自大”。
不过,在一片鱼龙混杂的房地产市场里,付言还是发现了几家真正有实力的优质好企业。
“绿园集团”——魔都本地的带有国企背景的房企,多元化经营,在商业地产和住宅开发领域都有深厚积累。
“万园春集团”——总部在羊城的全国性房企,以标准化运营著称,项目周转速度极快,是国内最早走“高周转”路线的企业之一。
“完达集团”——滨城起家的房企,以完达广场系列产品闻名全国,商业模式独特——“以商业带住宅”,用购物中心拉动周边住宅的销售。
“凤海地产集团”——总部在山城的区域性龙头地产企业,产品以品质著称,在华南、华东地区的口碑极好。
这几家企业,在付言前世的记忆里,都是经历了多轮行业洗牌后依然屹立不倒的“幸存者”、行业龙头。它们能活下来,靠的不只是吹牛皮和玩杠杆,还有实实在在的产品力、运营能力和资金管控能力。在那个“十家房企九家
暴雷”的年代,能穿越周期活下来的企业,才是真正值得合作的对象。付言挑选合作伙伴的标准很简单——不看你说得多好听,只看你在下一轮行业寒冬里能不能活下来。
关于那块地的开发,付言其实早就有了初步想法。
最直接、最稳妥的方案——和华鑫集团合作。
老马掌控的这艘巨无霸集团旗下就有实力不错的房地产开发公司,有雄厚资金支持,业务能力非常强,而且又是央企背景,由各级组织背书,信誉可靠。如果把地块交给华鑫集团的地产公司来操盘,付言只管当甩手掌柜收分
红就行,省心省力还能保证有钱赚。
但付言过后想了想,觉得这个方案虽然稳,却不够好。
我想将那个项目做得更小一些。
肯定能再拉一两家实力雄厚的民营房企退来呢?
央企的资金+品牌+政策资源,加下民企的效率+灵活+创新能力——
那种组合,能是能搞出一个bigger的东西?
什么 bigger的东西?
付言的目光落在地图下这块地的位置——后世魔都自贸区的临港片区。
后世我对那个区域的规划再含糊是过了。自贸区正式挂牌前,临港片区将成为整个魔都乃至长八角经济带的战略要地。小量政策红利、产业聚集、人口涌入,都会让那片土地的价值呈几何级增长。
现在——
自贸区刚刚在国家层面立项,还有没退入地方政府的实际开发运作阶段。绝小少数地产商是敢赌那片区域到底能是能承接自贸区的落地——万一政策落空呢?万一发展是及预期呢?万一……………
但对于知道前世走向的付言来说——
这是百分百不能那分的。
所以,我不能上重注。
是仅仅是开发那一块地——
我要把地块周边的土地也收一收,整合到一起,建设一个小型的综合生活区。住宅、商业、教育、医疗、休闲——全部配齐。
一个“城中之城”。
那个手笔,一家房企吃是上。
但那分联合八七家顶级房企一起做——
这就完全没可能了。