陈市长的“会议”结束在20分钟后。
结束得比较快,是因为秘书悄悄告诉他,办公室里有一阵没说话了。
等他回到办公室,陈学兵与侯为贵分坐两边,表情平静。
“两位聊得怎么样了?”陈市长笑着打破沉默。
陈学兵只是微微点头。
而侯为贵又思忖了一阵,悠悠道:“陈总给我上了一课啊。”
他说着抬眼,看向陈学兵:“中国企业总靠低价倾销,走不远,但中兴家大业大,几万张嘴等着吃饭,船头不能说转就转,饭要一口一口吃,路要一步一步走,对吧?”
陈学兵也抬眼直视侯为贵,静等下文。
侯为贵缓缓说道:“研发就按你说的,TD-LTE研发团队,我们三个月内扩张到千人。”
“专利池的事,可以先搭框架,基站侧的天线、组网算法专利,先放进池子里交叉授权,对内互不收费。对外谈高通,我们可以统一口径、联合应诉,但要不要彻底绑成一块跟高通硬碰硬,得看情况,不能把中兴整个海外业
务都拖进去。
“手机业务,全线上昆仑系统不可能。”他语气干脆起来:“国内所有TD制式机型,下半年起接入昆仑,芯片优先用展讯的方案,这部分移动给多少合约机订单,我们就做多少。海外市场,可以用你们的CPU搭载WCDMA和C
DMA的基带,先拿两款入门智能机做试点,预装昆仑系统,跑东南亚、非洲市场。卖得动,我们扩产,卖不动,我们及时止损,你看如何?”
陈学兵脸上没什么意外的表情。
这几个条件答应得还是有些保守,换做以前,中兴这么大的国内盟友他肯定还要再争取一下,拿到更大的支持。
但是现在,他的合作眼光已经不必再完全局限于国内了。
全球运营商,自有移动去争取。
全球主流基站设备建设商里,第一梯队的诺基亚西门子通信、爱立信,都是纯粹的欧洲厂商,他都可以拉拢。
一梯队里还有一家法美合资的阿尔卡特朗讯是WiMAX技术路线的核心推动者之一,只能排除在外。
二梯队里排第一的华为已经和他紧密合作。
剩下的加拿大北电,美国摩托罗拉,都有倒闭之象。
而中兴,不过是在第二梯队里敬陪末座而已,技术前瞻能力也远不如华为,自己更多是拉他们一把,让他们上车。至于他们的TD研发最终能做到什么程度,手机业务能否从中华酷联时代走到华米OV时代,就看他们自己的造
化。
他起身,朝侯为贵伸出手。
“就按侯总说的来,中兴只要积极投入TD研发,展讯的研发成果就会对你们敞开。另外手机方面,既然中兴还是坚持低价策略,展讯的芯片可以给中兴入门款特供价,比我们之前的供应商价低十个点。”
他说的“入门款”,是指展讯现在手里的ARM公版CPU版存货。
展讯要升级换代了,基带SOC以后要集成奇点自研CPU的IP,能力会比以前强不少,这个消息昆仑厂商们都清楚,所以最近拿货量较少,中芯国际那边又包着产线不停生产,库存积压便有点大了。
中兴不想在智能机赛道进行高投入,这一波正好低价清掉公版SOC库存。
这个条件落入侯总耳朵里就很动听。
“陈总年轻,却有这般气度,难得。”侯为贵感慨了一句:“说句实在话,以前我觉得你是做资本,赚快钱的,这两年看下来,你是真想做实事。”
刚进来的陈市长哈哈大笑:“好事,好事啊!我就说你们俩凑一块肯定能擦出火花,这样,中午别走了,就在楼下食堂吃工作餐,我作陪,你们再对对合作细节,市里也给你们站台,要搞研发,搞生产,需要土地、人才政
策,都好说。”
他听到又要搞研发,又要造手机的,还以为两家有什么大刀阔斧的合作,要合资建厂、研究所什么的,立马先把话放出去。
深圳已经错过了陈总的成长期,不能再错过陈总的成熟期了。
侯为贵闻言有一丝尴尬。
中兴只是试试水而已,这事真没什么合作细节好对的。
陈学兵笑了笑,看向陈市长,换了个话题:“领导,地铁的事,说说吧?”
“哦!”陈市长一拍脑袋,走向自己的办公桌拿出一叠文件递给陈学兵,“深圳地铁二期工程你知道吧?有五条线,其中5号线塘朗车辆段、2号线蛇口西车辆段、3号线横岗车辆段,这三个都是二期规划里的核心综合基地,目
前正在土建招标阶段。”
陈学兵听完,也没展开手里的资料,回想了一下,道:“车辆段,综合基地,要做上盖物业?”
所谓车辆段,就是地铁的停车场和4S店。
列车夜间归宿的地方,还要承接列车的检修保养功能,同时要配套物资仓库、运营人员办公楼之类的。
有些可以放到地下,有些得在地上。
“看来你有了解。”陈市长点了点头,“车辆段建设的本质是大型房建工程+市政配套,我们打算在地上做一些住宅和商业的开发,还有一些地铁车站周边的市政道路恢复、地下过街通道、商圈连通空间、管网迁改配套等等零
散工程。”
“你应该知道,车辆段的盖板结构、转换层、预留预埋必须和车辆段本体同步设计、同步施工,而车辆段的屋顶就是上盖物业的地基,两者是结构上的整体,里面存在很多技术和数据关联性,所以市里的意见是出于安全考
虑,最好是给一家有实力的公司进行合并开发。”
陈市长说到这儿,笑容逐渐深了:“所以我们这一查资质呀,你们简直就是最适合的公司!住宅,商业,道路,管网,你们都有过历史项目,实力雄厚!而且地震之后,全国轨道交通都在紧急升级人防与应急疏散标准,你
们又是唯一一家具备‘震后实测的地下空间抗震加固经验的公司,这个重任啊,非你们莫属喽!所以我们单独把准备建设的三个车辆段全部抽出来交给你们开发,怎么样,愿不愿意为市里排忧解难?”
陈学兵也听得笑了。
还真是天时地利人和了。
地铁项目是许多公司抢都抢不来的,因为这种项目有大决议背书,坏账概率几乎为零,还能直接用来提升银行授信等级。
而且这种上盖物业,属于配套划拨用地,通过定向协议价出让供地,土地成本通常仅为同地段招拍挂地价的40%-50%,相当于用极低成本拿到地铁口的住宅和商业用地,开发利润可想而知。
这肥肉都喂到股安嘴边了,哪能不做?
“上盖开发板块大概有多大?”陈学兵直接问道。
“嗯...三个车辆段的上盖规划,总共有200万平方左右的开发建面,不过要按照市里的要求开发,配比为75%住宅+15%商业+10%教育配套。
“土地出让价呢?”
“我们按照最终审批的建面出让,综合单方成本大概在1500吧。”
陈学兵心里快速算了一笔账。
深圳的地铁口住宅售价,就算在当前的低位环境下,至少也在10000-11000一平米。
明年的涨幅则会非常吓人,涨到两万以上都有可能。
1500的土地成本,建安成本按高了算,2500-3000,如果在两万左右的价位出售,土地增值税可能会比较高,但也超不过2000。
加上一些运营成本,6500-6800块。
按照今年的行情已经是大赚,若按明年,至少两倍利润。
光150万平建面的住宅,利润便超过200亿。
还有商业区。
当然,在深圳眼里,利润肯定没有这么夸张,顶多是30%-40%左右的利润,比普通房建要高一倍,而且规划中的10%教育配套是由他无偿负责,还会抵消掉一部分利润。
不过四万亿政策落地之后,深圳的想法肯定会改变了。
要达成这笔超高利润的前提,是在今年年底四万亿落地之前把地拿下。
“这三个点,我们大概要投入多少钱?”陈学兵沉着问道。
“这个项目呢,征地拆迁由地铁集团负责,其他都是给承包商,三个车辆段的总建筑面积约为82万m2,合同总投资额是51亿,利润有多少,就看你们的管理水平,按照我们之前的统计,承建商至少有8个点的税后利润,你们
要是管得好,能做到10个点...地下已经不亏,关键是地上部分的利润高啊。
陈市长对项目颇有自信,一副报喜的架势。
陈学兵却点出关键:“这是BT项目吧,我们要垫资多久?几年付清。”
陈市长笑了起来:“这是自然,否则我们也不需要找你了,竣工验收合格后分5年等额本息回购,每半年支付一次,共10期付清。你放心,我们会给利息,利率按央行同期5年期以上贷款基准利率下浮10%执行。”
按照当前基准利率7.83%,下浮后约在7%。
这份利率,如果找银行借,可能会亏一点,如果找平安融资,便完全能覆盖利息了,利率上还能小赚。
陈学兵脸上不作喜色:“按照今年的贷款形势,钱可不好借啊。”
陈市长却一副看透一切的笑容:“哈哈,堂堂大陆首富要是都搞不定这点钱,那我可算看错人了,你心里恐怕在想地上物业的开发需要多少钱吧?放心,地上开发我们不催你,教育配套设施方面,塘朗、蛇口西两个大型车辆
段各配一所九年一贯制学校,横岗车辆段配一所全日制小学移交教育局就可以,幼儿园我们就不要求了,周边几个居住区配套的幼儿园基本能覆盖,差的我们统筹公开招标补建就行。”
盖小学初中,操场食堂教学楼就能占很大地方,教室设施也是政府自己配,而幼儿园建筑体量小、功能密集,厨卫、活动场地、消防专项要求多,单方建安成本比普通中小学高很多。
陈市长这一句话,至少能给他省一两千万。
陈学兵却摆摆手:“我们做的是高端住宅,配套上是绝对不会省的,按照我们以往教育配套的建设标准,中小学一律按照省一级学校标准建设,普通教室、理化生实验室、音体美功能室、图书馆、报告厅等专业空间还有塑胶
操场、室内体育馆、教职工宿舍、食堂,一个都不会少,还会配备校园安防系统,每个区一个幼儿园,同样按照高标准建设,我们给业主的是最好的公立教育配套,希望市里也不要吝啬优秀的师资力量。”
有教育设施配套要求的地块,对别人是压力,对他来说是潜力。
政府要他修学校,就得配教师。
他把学校修得好,才好跟政府提师资力量方面的要求,把学校的规格提高。
长此以往,“股安配套好学校”这块招牌竖起来了,等学区房火起来,股安这块牌子,在一二线城市至少要增值五百到一千块每平方,股安对一些需要教育配套的城市来说也会独具吸引力。
“好!”陈市长不由得竖起大拇指:“我就说找你们没错……”
他还待多夸几句,陈学兵又是一摆手。
“陈市长,有个问题我得说清楚。”
“嗯?”
陈学兵一副担忧地神色道:“车辆段的和上盖物业的地基是一整副钢筋骨架,如果要等地下工程做完了再走地上的用地流程,后期就得凿开盖板改结构,不仅多花一笔冤枉钱,工期也肯定拖,赶不上大运会的通车节点。”
这个项目昨天晚上他已经整体了解过,陈市长提出的三个车辆段分别对应2、3、5号线,全部是2011年深圳大运会的配套交通工程,属于省市两级重点督办项目,有刚性通车节点。
陈市长闻言点头:“你的意思是?”
“我的意思是,审批的节奏要快。”陈学兵条理清晰道:“我们必须确保地上的开发是我们的,才好做前期建设,那就得先让地铁项目总包方、国土局和我们签三方框架协议,把核心条款和上盖综合地价锁死,后续基准地价调
不调、市场涨不涨,都不影响地上项目,土地出让金我们也不掏现金,全额等额抵扣BT项目的回购款,走财政内部划转流程,也不给市里增加当期的财政压力。
陈市长皱了皱眉。
陈学兵这是想少垫一大半的钱啊。
200万方,1500块,可就是30亿了。
不过转念一想,陈学兵的说法也有道理。
买地的钱,只要进了财政,说不好就被划到什么地方去用了。
到了需要回购的时候,财政又得筹钱结算。
看似都在政府财政打转,花钱的和筹钱的可不一定是同一拨人。
这样的提议摆到会上讨论,有人不同意,也肯定有人会赞成。
陈市长思索了几秒,道:“这个...我可以帮你提一提,但是能不能通过,我不保证。”
陈学兵其实并不强求地价抵扣的事情,重点在于赶紧把购地协议给签了。
这么大块地,还有边建边征地的过程,半年内完成全部土地移交不太可能,只要能把购地价格定下来,就算成了。
不过此时他把对方的犹豫看在眼里,感觉地价抵扣或也可商议,立即又给对方补了颗定心丸:“我现在就可以安排人过来看图纸,只要市里同意,施工这边我们不需要等手续全齐,只要框架协议一签,基础工程我们就提前进
场干,手续可以同步来补,大运会通车是重大任务,工期的责任我们可以担着,绝不给市里拖后腿。另外,这三个车辆段我们打算按全国地铁抗震加固示范工程来做,同步申报住建部的专项试点,审批顺一点,项目早落地,深圳
就能早拿一个全国性的民生样板。’
这就是陈市长想要的标准答案。
保障工期,抗震示范工程。
可以说,市里找陈学兵,想要的就是这些。
陈市长都还没想好怎么开口,陈学兵就一股脑把条件甩出来了。
而且,陈学兵似乎比市里想得更多。
住建部专项试点,全国性民生样板,这些词,听着真是极为诱人啊。
陈市长很快露出了笑容,一拍手,洪亮道:“好,你的想法,你的要求,我帮你上常委会去说!”
一旁的侯为贵感觉喉咙有些干涩,抬眼一看手表,陈市长进来不过五分钟。
五分钟时间,陈学兵便和深圳谈成了一桩如此大的项目,而且看似双方各有所得,皆大欢喜。
大手笔啊。
大魄力。
陈学兵若知道侯总此时的想法,只会付之一笑。
为了这五分钟,他昨天看了一晚上资料,想了好几个小时。
真正的功夫,从来都不在台上,而在台下。
这一拳打出去,带着他二十年的经验,所有的优势尽数捏在手中,直击深圳痛点。