股权调整的事,假期结束前就已敲定。
股安负责全额建设资金,最终按照实际投入等比例增加股权。
接下来的几天,项目推进得飞快。
重交院来的设计团队和本地规划院、九龙仓加班加点调整最终方案,地勘队伍进场做土质检测,九龙仓招商团队同步启动品牌意向摸排。
股安虽然是第一次做商业地产,但是团队接洽很顺利,九龙仓方面都没想到,股安居然能掏出来一个架构完整的商管集团。
建设方面陈学兵基本尊重建设团队的意见,只是向毕亚雄提出了一条要求:在国家乙类抗震标准(重点设防类:人流密集大型商场核心等级)的基础上,含钢量增加5%。
(配套大型危化、剧毒、大型储能设施才会甲类,纯办公塔楼无甲类。)
成本大概会多两三千万。
毕亚雄知道老板是要把「安全」打造为股安建筑的特别标签,也很愿意这样干。
增加预算,盈利是要难完成一些,但是老板不图小利,舍得用料,他作为实际经手人的风险就要小得多。
他的物欲没这么强,如今股安给他的180万年薪3%分红收入让他年入超过两千万,比以前在国企当领导高了百倍,一年多下来,全家的生活改变已经是翻天覆地了,他更在乎的是能否留下更扎实的建筑,更长久的业内名
声。
陈学兵看中他的正是这一点。
也因此,陈学兵坚持要将商管和建设分开,让大家各行标准,一边保障底线,一边保障利润。
另一边。
小月回了一趟北川,陆陆续续带回来四十多户人家,年轻力壮的安排进股安建设旗下劳务公司报道,年纪大的安排进后勤、门岗。
陈学兵每晚回酒店,总要点开地震台网官网和地质调查局官网看两眼,看看近期有没有能利用的消息。
但这些网站仅发布了地质规划和区域断裂带中长期风险图,没有实时地壳异动在线监测公示,网上所有关于龙门山的信息也没有出现任何确定性,或者可用于判定短期、临震、大震的异常情况。
只查到一份全国地震重点监视防御区规划,早在1990年就已标注龙门山断裂带为未来几十年强震危险区,只能判断“几十年尺度可能发生大震”,没法作为任何预警依据。
他还搞来了一份地震预报的科学水平与规范,确定当前科学水平只能以中长期预测为主,远不足以判定短期风险。
如果强行预警,他拿不出任何足以被采信的技术依据,在事情发生之前,他大喊大叫只会被当成危言耸听。
事后,就更加无法解释。
一段煎熬的时间。
他只能在节后把小月又派回了北川,继续加急招了一批工人进行培训。
好在是他自己旗下的公司,他甚至都没有通过毕亚雄,直接给工程部经理打了个电话,让经理照顾一下这个叫小月的女孩子带来的工人,工程部经理便以为小月和大老板有什么关系,踏踏实实去办了。
十号下午,马明哲准时飞抵成都,带来了平安资管的总经理和险资投资部的人。
刚刚落地,陈学兵便让股安的车把他们接到了高新区地块。
一行人站在锦城壹号的顶层露台,脚下是成片的住宅群落,不远处的九龙仓地块已经立起了项目围挡。
陈学兵给了几人项目资料,指着地块给马明哲算账:“两栋写字楼出售,按当前价位能回笼十五亿以上,可以覆盖七成建设成本;十二万平的商业楼全部自持,按现在的租金水平,十年就能回本,后面全是净收益,资产增值
还不算。险资进来做优先级,年化收益比投基建还要稳,顶多五年,钱就能全部还给你们。
马总隐约感觉上当了,赶紧给下属使眼色。
平安资管董事长陈德贤干笑:“陈总,我们不是来看青白江物流园吗?”
“呵呵,节前这个商业地产项目还没有定下来,所以当时没跟马总细聊,这个假期,我是专门来四川,把这里谈妥了,放心,这个项目收益可以比青白江物流园更高一些,年化6%,我们和香港九龙仓合作的项目,贵方不会信
不过吧?”
陈学兵毫不掩饰,这项目就是为了平安的资金加急上马的。
马明哲这才接话:“陈总,你这是临时给我加考题啊,本来约好看物流基建,转头塞过来一个二十多亿的商业项目,你就不怕我们的风控部门觉得太冒进,我说服不了董事会?"
他现在是不好得罪陈学兵,只能拿董事会说事。
股权的问题已经压了上来,陈学兵现在是股东了,而且汇金那边竟然真的被他搞定,向国资委提交了港股阶段性退出的报告,足以说明陈学兵对这个未来股东有不小的影响力。
第二,后续平安拿到了增发股权的200亿,还要继续海外扩张的步伐,这一步还要靠陈学兵帮忙。
旁边的陈德贤紧跟着开口,口吻则专业而不留情面:“陈总,恕我直言,第一,险资还不能直接投向商业地产开发,合规上要绕信托通道,操作成本,监管风险都要算进去;第二,高新区目前常住人口不足三十万,写字楼和
商业的培育期至少三到五年,你说的十年回本是理想状态,中间一旦去化不及预期,资金敞口谁来?第三,九龙仓只出地和品牌,现金投入几乎为零,运营端要是掉链子,我们优先级的收益靠什么保障?”
陈学兵听闻,不疾不徐让人拿来两份细化方案。
“第一,通道问题不用平安操心,信托我们有,而且我们可以配合平安信托的专项计划发信托产品,以‘委托贷款+股权认股权”的模式合作,债权做优先级,股权做超额收益认沽,完全在现有政策框架里,不用碰监管红线。
年化6%是税后净收益,通道成本、税费全部由项目公司承担。
“而且,还加上了长征资本作为作为中间担保方。
“第二,九龙仓不是只挂个牌子,我和吴总是全方位的合作,我们在香港还有大项目,双方也签了十年的品牌运营兜底协议,招商率、开业时间、运营前三年的租金达标率,全写进了对赌条款,达不到就按比例扣品牌管理
费,严重的话还要赔违约金,他们也不可能为了这个项目砸自己的招牌。退一步说,就算运营不及预期,十二万平商业+两栋写字楼的固定资产摆在高新区核心地段,土地是硬通货,处置起来也足够覆盖优先级本息。
“至于去化的问题,马总,还是那句话,我没做过赔本的生意,合作时间长了,大家自然有数,利息只是一个保障,平安投到股安的20%,才是你们真正的利润,足够你们赚得盆满钵满。”
万事开头难。
滚雪球的开始,是最漫长的。
他之所以选择先从成都这个项目开始,就是因为股安在这里有一套成熟的供应商系统。
这个项目的回款周期虽然比较长,但供应商们能立马从里面赚到钱。
他的供应商商票,是5个点成本,比银行和平安的资金成本都要低,只要他手里有源源不断的大项目,有资金及时给供应商结款,他的商票就会越来越受欢迎。
想跟着他干,就得认他的商票。
所以这个项目,他要往大了做,而且不能是自己出钱,要让平安掏钱,这样不必抠抠搜搜,材料款可以及时发下去,让跟着他的人有钱赚,扩充实力,那么下一步,他要打造全国级的供应系统就会简单很多。
也因此,有些项目即使不赚钱他也可以做,只要供应商赚到钱,他的信用账本就会越坐越高,虹吸全国供应商手里的钱。
与平安的合作要全面铺开,也需要打破一些障碍,但经过了这个开头,之后跟基金的扩张也不会有什么不同。
等平安股安的股权上赚了钱,他们自己就会放下一些所谓的内部风控制度,贴到股安身上来。
四川项目是一个黄金节点,能够让这个“原始积累”的过程大大加速。
马明哲与陈德贤俩人沉默之间,陈学兵背着手,说道:
“马总,我也不是只拿商业项目说事,青白江物流园是民生基建,租金稳定、现金流扎实,两个项目打包做抵押,总资产估值超过40亿,我们只融30亿。”
三十亿,他几乎不需要花一分钱了,青白江项目有进度款,他建设过程中的回款远远可以覆盖空缺,说不定项目上还有结余。
这个数字其实没有超过马明哲的心理界限,但融资比例很高,马明哲也没有急着答应,只道:
“这事,我们还得商量一下。
陈学兵要的就是时间,因为这两个项目只是开始,接下来有更大的事要做,于是笑道:“好啊,具体细节就让手下的人去谈吧,我带你在成都逛逛。”
时间进入了倒计时。
周一,晴。
中午,高新区围挡工地的临时会议室里,股安,平安,九龙仓三方正围着规划图,看着一份资金使用的最终方案。
这份方案的拨付节点、回款监管、专户管控,全部需要平安资管和险资投资部的双重审核。
陈学兵,马明哲,毕亚雄都在场。
毕亚雄脸上略有笑意。
还是董事长有本事。
股安账上年后结余77亿的现金,交了四川各地的税,又帮奇点修一个大数据中心,目前剩下68亿。
如果这份方案能通过,那么股安账上的资金就完全能撑得起上海和合肥项目的开发,而且奇点就算暂时不给他们结款,他们也还有能力接着往下拿地。
马明哲心中也在盘算,这两天接触下来,股安建设的实力远超他的想象,有重交大与九龙仓的深度合作,供应端有一票愿意垫资的铁杆供应商,内部也是人才济济,架构完整,而且上海那个大项目听起来十分有赚头。
这绝对不是个玩票的公司,陈学兵在这个公司花了不少精力,野心很大。
唯一不足之处,就是如今的房市,行情并不太好,处于下行周期,国家对于流入房市的资金控制也愈加严格。
这位陈总看起来对未来的投资颇有自信,难不成有什么独到的判断?
陈学兵也在凝眉思考。
他不断抬手,目光落在表上。
快到两点半了。
阳光透过窗落在图纸上,笔尖划过纸张的沙沙声清晰可闻,窗外偶尔传来几声车鸣,一切平静得与成都任何普通的一天没什么两样。
此时,桌上的玻璃杯,忽然轻轻晃了晃。
杯里的水面泛起细碎的波纹。
众人感觉到一丝晃动,纷纷抬头。
陈学兵心里咯噔一下。
来了。
这是个大帐篷,头顶是软的,垮了也压不伤人,他也知道这片空旷地带不会有什么事,但还是有些紧张,手暗暗扶住了桌角。
陈德贤朝外面看了看,随口说了一句:“外面过大货车了吧。”
话音还没落,晃动骤然加剧。
地面忽然开始剧烈摇摆,墙面发出沉闷的咯吱声,没过两秒,桌上的文件、笔、计算器哗啦啦往下滑。
整个彩钢瓦搭起的会议室像是被一只手攥住了,狠狠晃了两下,所有人像站在浪里的船般浮沉。
“地震!”
外面的黄野两秒内就冲进来,扑到陈学兵身边,拉着他往外跑。
陈学兵却甩开了他,大吼一声:“快出去!到外面空地上去!”
他快速护着所有人出去,拉着马明哲出去的时候,还被垮下的帐篷砸了一下。
大家跑到空旷地带,剧烈的晃动仍持续了几秒,像一个世纪那么漫长。
等震颤稍歇,巨大的警报声才在远处响了起来。
所有人惊魂未定,脸色发白。
任颖赶紧跑过来查看陈学兵被砸到的背有没有事,马明哲也呆呆地看着刚才护着他的陈总。
“别慌。”陈学兵感觉身体在微微颤抖,不是害怕,而是一种复杂的紧张,“所有人别乱跑,远离楼房和电线杆。”
“毕总,联系股安建设各个部门,询问人员在位,安全情况。”
“任颖,联系蔡总和武总,问问上海的情况。”
他一一下令。
很快,任颖收到消息,连上海都有震感。
大家都惊了。
“这地震很大啊!”
所有人纷纷拿起手机给家里人打电话。
消息在快速汇聚。
“湖南也地震了!”
“广东也有震感!”
“我家是福建的,居然也震了!”
一种惊慌,在所有人心头蔓延开来。
全国都地震了?
还好,此地信号尚好,任颖用手机上网,查阅到了最新的信息。
“是川西!7.8级地震,和当年的唐山同级!”
呼吸都凝滞了。
这样的地震,震中居然就在脚下的四川。
“我...我们是不是先回深圳?”平安的一个随行人员声音有些颤抖道。
陈学兵转头看了他一眼,严肃道:“现在交通更不安全,哪也别去,就在这,别动。”
他说完,立马给交通的鲜厅长打电话,打了几次才打通。
电话里他询问了一下鲜厅长获知的情况,而后要来了一个四川民政领导的电话。
他挂了电话,冷静下令:
“震中是文川,地震很强,现在各部门都还在等待抢险命令。”
“毕总,让省二建的抢险队全部集结,带设备待命,等待交通厅统一调度,优先抢通都线的塌方路段,那条路是我们修的,我们要负责。”
“任颖,我这里有一位民政领导的电话,联系集团财务,对接这位领导,从集团自有资金划一笔钱,走民政部和SC省慈善总会的专用账户,定向用于震中区医疗和临时安置。
所有人都愣住了,刚地震,怎么就捐上钱了?
任颖倒是干脆:“转多少?”
陈学兵沉吟两秒:“两个亿,慈善总会没有拿到专项捐款,不好运作物资采买,得让他们赶紧拿到钱,赶紧救人。”
这一瞬间,全惜了。
两个亿?!