会后,陈学兵把舅舅和毕亚雄留下,还留了财务总监苏静,开口直言:
“控股集团账上没钱了。”
于春尹知道控股集团几乎是陈学兵私人的钱袋子,倒是颇为干脆:“那就利润归母吧?我们留下一部分做接下来的项目就行了。”
毕亚雄倒是没有急着答复,盘算了一番后道:“成都这笔利润还得交税,四级超率累进规则,项目的增值率小于50%,税率30%,要交7.5个亿,我们还有经营利润,去年四季度两广熟料冲到380-400元/吨,茂田水泥厂的
熟料赚得不少,净利润有1.6个亿。”
陈学兵听完笑了:“怎么,你们准备让我全部提走?”
毕亚雄很直接道:“公司是你的,你缺钱当然可以提走,只要留下10个亿,加上供应商压款,我们就能把合肥和成都IFS项目顺利做完。”
这个估测倒是很大胆。
因为合肥购地款就得支付五个亿。
而且,这是个超低价的购地合同,地可不是白拿的。
50万平方的土地里,要给市里修个市政滨湖广场占地10万平以上,要有天鹅湖亲水平台、音乐喷泉、城市地标雕塑、会展草坪、预设一个连通地铁的地下通道。
这是隐形地款,至少要花两三个亿。
剩下的40万平,至少要修一个大型购物中心、两座写字楼、一个高端住宅区,还能做一些沿街商业。
总投入不会低于30亿。
如果高端住宅区和写字楼能顺利预售出去帮助稳定现金流,那么低比例周转项目是有可能的,但这就要看政府在周边的开发情况,和自身的规划能否让安徽的高端人群满意。
如何跟政府协商,如何设计规划,如何动员材料供应商,如何快速落实建设,都会影响现金流周转,这无异于一场综合大考。
而成都的IFS项目,123亩土地约8.2万m2,按照3.0容积率,正常建面差不多能达到25万㎡。
不过南城都汇和股安锦城一号这两个人口密集的小区都在那儿,以高新区对那块土地所需的商业配给,商业要做得非常密,容积率可以超标,高新区也会睁只眼闭只眼。
实际修起来,容积率要超过5.0,至少要有一座商业裙楼和两座写字楼。
这块投入不会低于20亿,而且项目内的周转渠道只有写字楼的预售。
这些情况,毕亚雄也是早就知道的。
毕亚雄居然敢用5亿的流动资金就把50亿的项目应承下来,想必是对目前的供应商系统非常有自信了,有把握能把四川供应商的30亿稳稳拿在手里使用,不出现挤兑。
不过钱是一码事,怎么做好又是一码事。
“商业地产的运营,和住宅有很大不同,商业地产要考虑的问题比较多。”
陈学兵认真讲起两者的商业模式:
“首先是地的问题,我们要高效扩张商业体,必须以低成本拿地,并且位置要好,这就必须满足政府的政绩需要。
“官员一届,最短是三年。
“所以我们大多数时候要在拿地后18个月完工,迅速解决本地的税收和就业问题,带来城市形象的变化,这样才能保证大多数经手官员能吃到修建带来的政绩,购地谈判才会好谈。
“就拿合肥来说。
“合肥天鹅湖的土地,政府很清楚那边的发展空间有多大,并且投入了重金在周围搞开发,将来价格是一定要大涨的。
“之所以能低价给我,除了基于我们双方的友好合作关系,更重要的是我给了合肥一个宏伟的商业综合体规划,这远远超出了本地建设商的眼界,并且我也展现出了落实规划的实力,合肥愿意相信我。
“当然,合肥的需求又有所不同。
“书记是新上任一年多,而且整个班子干出了京东方双厂落地这样的政绩,又在推行股权财政,不可能干三年就走,而市长很可能接任书记的位子,继续在本地干,把政策坚持下去。
“所以两个主官都不急,他们更希望做出一个漂亮、完美、高投入的商业综合体,真正做出一张城市名片,留下长久的口碑。
“做得慢,他们是不会生气的,但做得不好,他们就会有意见。”
他顿了顿,又道:“成都这边的情况又要另外考虑,地虽然是有了,但那是片住宅地,我们要改性质,增加容积率上限,必然要政府许可,目前市里区里都急于改变那一片的商业情况,目前也没有新的土地去规划商业体,所
以审批方面是比较简单的,但我们的规划必须做得快,从审批开始18个月内,必须落成整个商业体,让两级班子看到效率。”
“从这一点上,我们已经打下了基础,整个四川项目的高速落地,我相信,成都认可我们的实力,也认可九龙仓的牌子。”
“关键是,接下来我们不能砸了这块牌子。”
这一番分析,毕亚雄、于春尹、苏静三人连连点头。
毕亚雄自信笑道:“2007年全年我们没有停工一天,没有延期一个节点,咱们股安的成绩拿出去,绝对是四川第一,西部前列的城市建设商。”
之所以能称为城市建设商,是因为股安还干了两条路。
尤其是都汶高速那条路,五个月便解决了一个中铁一局两年都没有搞定的高瓦斯隧道,这件事毕亚雄下了大力气,不仅找来了葛洲坝系的专业施工团队,还有重大土木建筑学院的书记周志祥亲自到现场调技术力量配合。
这事,省交通厅和建设厅是联合给股安发了奖的——金牌城市建设商。
“IFS这个项目在成都,我们调材料,人手都方便,加上九龙仓的先进设计理念,18个月之内,我们一定能再完成一个金牌商业体!”
毕总言之凿凿,说完手一挥,一股子将军的气势。
陈学兵却笑着摇头:“九龙仓的设计理念并不适合这个项目,他们的IFS玩的是超甲写字楼+顶级酒店+高端公寓+高端商业四件套,商业楼的空间设计是十字主动线+通天中庭,这个项目地方小了,他们的设计展不开,我有
比他们更好的设计,此次我选择和他们合作,是看上了他们的商业化能力和品牌溢价。”
这话让三人为之一愣。
IFS可是亚洲顶尖的商业综合体品牌,你有更好的设计?
见三人投来的怀疑目光,陈学兵只是淡淡一笑:“设计这块并不是做大陆商业地产的核心能力,商业广场的设计核心无非是空间动线和功能布局的问题,怎么让顾客从入口进来,吸引他们逛完更多的商铺才能出去,我可以让
重交大出图,给你们几套大中小型的设计模板,至于外观,无非是玻璃、金属板、灯光秀,白天高、大、伟,晚上亮、动、炫,最先进的灯光理念和最好的供应商我都可以让京东方提供给你们。
他言语间无比自信。
什么叫吃过见过?
他逛过的商场从国内到国外,数不胜数,以这年头的理念根本不可比。
这方面他虽然不算很专业,但多少是有些理解基础在的,要跟设计人员沟通出几张图纸,可比跟奇点的工程师沟通软件设计简单多了。
此时,于春尹想起了胖东来,心里也信了八分。
那座胖东来大店,如今在江北可是妥妥的地标。
建胖东来的时候,集团可还在重庆。
这外甥,从小也没去过几个地方,几次出省都是他带着去的,真不知道从哪有的这些见识。
陈学兵看到舅舅盯着他一副深思的模样,也收住了这个话题。
舅舅和老妈在外人面前还是很给他面子的,每每有人问到他以前的事,是不是从小就对商业感兴趣,俩人回答都是“他小时候就聪明”,“从小就喜欢研究这些”之类。
但他知道,俩人对他突然的改变心里都有莫大的疑惑,也问过他许多次这方面的问题,只是他不喜欢回答,俩人找不到原因也只能作罢,把原因归为“开窍”什么的。
而陈学瑾不同,弟弟对他的改变从来没问过,但他能感觉到陈学瑾从某一时间段开始突然对他多了些敬重,而且这种敬重绝非单纯的成功所致。
他其实很想找点理由跟陈学瑾解释一下,但以陈学瑾的聪明和敏感程度,他主动提起这些,反而会有欲盖弥彰的味道。
他有时候想着,不解释,和盘托出也不错。
对于重生的问题,他内心其实是有孤独感的,内心憋着秘密,时常也有所迷茫,有与弟弟探讨的欲望,因为弟弟可靠,也理智,思维的跳跃程度与异想天开远非常人所能及,应该能接受这样的问题。
只是...要等陈学瑾大一些,三观成熟一些再说,他不想把弟弟的求知欲引导去一些莫名其妙的方向,耽误了弟弟的天赋。
他回复思绪,转而提起眼前的事:“IFS品牌的奢侈品资源是亚洲顶级,这块地里面,我们的住户消费能力是比较高的,南城都汇的一期客户也是高消费人群,可以适当引进一些国际中高端美妆和鞋包品牌,你们也要借这个合
作机会和商家建立联系,方便以后我们的商业地产发展,这是最宝贵的资源,一线的奢侈品,成都目前消费不起,但是北上广深的商业项目还是可以引进的。”
“我们要成立自己的商管公司,对接品牌商家资源。”
“IFS合作的三家,其中LVMH集团旗下有Louis Vuitton路易威登、迪奥、芬迪、纪梵希这些一线服装品牌,葡萄酒有酩悦香槟、唐培里侬,轩尼诗,香水美妆有娇兰,腕表珠宝有尚美巴黎、泰格豪雅、精品零售有丝芙兰。
“还有PPR集团,旗下的Gucci、巴黎世家、麦昆、宝诗龙、彪马、春天百货。”
“历峰集团旗下的卡地亚、梵克雅宝、江诗丹顿、积家、万国、伯爵、沛纳海、万宝龙。”
“这三家合作好了,就足够开一个奢侈品商场了。”
“但是人家傲得很,没有IFS的引荐,国内没有名气的商业地产是绝对请不来的。
陈学兵能对这一系列品牌的如数家珍,还要拜前妻所致。
那个婆娘就是这些品牌的铁粉,天天在他跟前念叨“XXX都给他老婆都买了XXX,你什么时候给我买一个X牌子的XXX”,搞得他不厌其烦,有时候也会查阅这些品牌的来历和价格,加上这一世和吴光正往来,有所了解。
而面前的三人听到这些信息,就有些震惊了。
“这么多大牌子....都是这三家的??他们创办的?”毕亚雄道。
“不可能吧,这些牌子都有自己的品牌故事啥的,时间长的都有两三百年了吧?”于春尹有些不信。
“他们不是创办者,是收购者。”陈学兵笑道:“他们三家控制的牌子我刚才还没完,过去20年,顶级奢侈品牌大多都被收购了,奢侈品品牌的扩张需要大量资金,开设旗舰店需要高昂的租金和装修费用,举办时装秀和广告
活动需要巨额投入,研发新产品也需要持续投资。对我们做商业广场的人也是一样,不可能一家一家去谈,就是因为这种集中化运营,集中谈判机制,他们的货才能铺到全世界,很多不愿意被收购的品牌,也在这种机制的竞争下
消失了,所以不是知名品牌都被他们收购,是没被他们收购的,大多都活不下去了。”
“啧啧。”苏静看了看自己身上的纪梵希西装,“搞半天我们跑到大商场挑来挑去,都在几家公司的店里逛。”
“也不止他们三家,还有斯沃琪、欧莱雅、雅诗兰黛、宝格丽、蒂芙尼、普拉达这些,旗下都有很多牌子和自运营品牌。”
陈学兵列举了一些,又道:
“高端商业需要他们支持,但我们还要做自己的中端品牌,这才是迅速扩张的关键。
“中端百货,首先要考虑超市、电影院、KTV、家电数码,这是大项目,其次就是服装、化妆品、休闲和餐饮,这些我们可以合作,也可以投,股安建设不做投资,但是看好的合作方可以推给控股集团,推给长征,由我们的
专业部门来投,股安建设的商业项目可以推广他们,集团和长征的投资又可以加强这种合作的牢靠性,并且从中获利,这是双向反哺。”
“只有这些品牌的合作权牢牢捏在我们的手里,我们的商业项目才能无往而不利,18个月完成一座商业地产的目标才可能实现,从而加强政府方的信任。’
“我们只要能拿到最好、最便宜的综合地块,商业项目配合住宅项目一起建,住宅做资金流,商业做长周期租金回报,我给你们打通银行和其他的资金渠道,五年之内,我们至少在全国开起100座商业广场,其中70%是三四
线城市的中小型综合体,30%是一二线城市的区域中心。
陈总随口一出,就是顶级商业模式。
讲道理,这玩意真没什么技术含量。
旁边三人却听得激动不已。
“一百座,这不是...要垄断全国啊?”
陈学兵笑了一声。
“难平衡的在于住宅,住宅区域要快速创造现金流,就难免赶工期,到时候大家觉得地段好,房子不愁卖,不注意质量问题,搞出一堆破烂,就是砸了我们自己的牌子。”
万达曾出现的问题,他一开始就摆在毕亚雄面前。
毕亚雄当即拍桌子:“这个问题绝对不可能在我们公司出现!”
陈学兵摇摇头,咧起嘴角:“林子大了,什么鸟都会有,你们作为顶层负责人,要做好现金流,不能让下面的人心慌,也要做好质量把控制度。”
“至于商业模式的细化,我会亲自设计,你们只负责执行。”